房土地资金财产投资增长速度回涨有利于平稳经
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方正策略团队于2018年3月14日至16日对四川成都经济金融形势进行了调研,包括发改、银行、AMC、地产、医药、融资平台等。

在中国经济增长放缓的环境下, 政府自2016年初以来陆续出台新一轮楼市去库存支撑措施,使得房地产市场再度成为焦点。为填补目前楼市可用数据较少这一空白,渣打银行在2016年1-2月间进行了中国房地产市场半年度专项调研,聚焦二三线城市未上市的中小开发商。

    1、经济处于底部夯实阶段,基建层面没有新增大项目。从对资源城市的调研情况看(四川省有13个资源型城市纳入了国家资源型城市转型发展规划),经济增长底部基本已经探明,目前处于底部夯实阶段,还没有看到明显的好转。2017年的环保督查影响很大,加速了经济增长底部确认的进程;基建投资方面,增速预计保持平稳,目前没有新增大项目,但发展依旧是四川第一要务,需要继续做大基建规模,尽管资金紧张但无论是政府还是地方平台都在不遗余力、多渠道、多办法解决资金问题,力保基础设施建设资金到位。

基于调研得出的渣打中国开发商景气指数自2015年7月份的低点50.8升至57.3。我们认为这一结果表明房地产市场情绪有所改善且市场回暖有望继续。住宅销售和楼市政策两项分项指标均出现大幅回升,其次是建设活动和开发商融资。销售回暖刺激开发商扩张热情并降低企业融资负担。尽管如此,调研结果显示库存消化节奏缓慢或将持续抑制房价上涨。

    2、流动性:额度偏紧,利率上浮。银行贷款额度紧张的原因:一是监管环境趋严,在防范系统性金融风险的大背景下总行对信贷有额度控制;二是地区金融环境和生态,浦发银行事件影响较大;三是额度向个人贷款倾斜,向普惠金融倾斜;贷款利率目前价格趋势还在往上走,甚至出现中途议价情形。银行反映贷款投放难度加大,贷款需求较强的房地产以及基建类,合规性风险在加大,根据最新的信贷政策,凡是触碰红线违规的都不会介入。

最近一期调研结果显示,2015年四季度开发商建设活动开始回暖,今年上半年或将继续加速。约半数受访开发商表示称本企业及同城其他开发商的建筑活动增多。2016年1-2月在建住宅面积较上次调研(2015年6-7月)增长11%,其中新开工住宅建筑面积增长29.6%。需求回升和政府取消限购及地方政府的区域性发展计划是建设活动转好的主要原因, 而库存过剩和融资困难是一些暂未加速建设的开发商面临的主要问题。

    3、房地产:期待限价政策适度放松,大地产商重点发展三四线城市和租赁市场。龙头开发商预计2018年成都房地产市场销售负增长,一方面是由于库存去化明显,目前只有3、4个月库存,实际库存更低,另一方面,高价地集中上市,但由于政府限价,开发商新盘上市的积极性低,新房供给不足;由于成都严厉的调控政策,开发商已经加速省内三四线城市布局,由于城市化推进速度超预期,开发商普遍预计三四线城市还有一波机会;目前开发商、居民均期待成都限价政策做出调整。

土地市场同样似乎也在恢复,但土地价格持续上涨给开发商带来一定压力。地方政府释放出的地块数量略有增加,同时开发商拿地意愿开始上升。由于土地成交量普遍被视作房地产建设活动的先行指标之一,我们认为这一结果预示着近期调研城市建设活动即将复苏。开发商建设活动开始重拾动能有望推动房地产投资增长走出2015年低迷的困境。

    4、融资平台:非标转标迹象明显,项目需求回落,融资需求下降。债务置换缓解了城投平台融资需求,偿债高峰期被平滑过来了,此外,企业反映对银行贷款的依赖越来越少,融资平台通过转型,现有的融资方式在规范,发债越来越多,在银行表外融资以及非标融资监管趋严的背景下,地方城投公司的融资更多的转向标准化产品,此前严重依赖非标的情形出现了根本改观。根据融资平台的反映,根据年度计划,企业融资总额大幅降低,今年融资比去年减一半,主要原因在于政府投资层面该区基建项目减少了,一方面由于需求减少,无效投资减少,另一方面政府融资受到影响,政策框定了融资总规模以及推行了负债限额管理。

受访开发商所在城市住宅销量持续改善,反映住宅销售的回暖也在二三线城市出现,但复苏程度弱于一线城市,多数开发商表示上一季度住宅销售量增长20%以内,并预计今年上半年的销售还将在此程度上继续温和上升。多数开发商仍利用房价优惠措施以降低现有库存、加速资金回笼。调研结果显示实际购房需求(包括首套房购房者和改善型需求购房者)仍占据市场主导地位,其在买房者中占比达93%。其中改善型需求购房者达42%,较上次调研增加了2%,表明改善型购房需求正在上升。

    5、产业:医药、新能源汽车、智能制造等景气较好。四川省某知名医药公司反映2月份大输液产品库存基本上清完了,由于流感严重,产品需求旺盛,川宁项目4月份下旬可以满产,公司组建研究院,重点在仿制药和创新药,企业反映医保控费影响减弱,公司业绩将保持较快增长;汽车产业中新能源汽车有新增产能需求,一汽大众计划投资1500亿,引进新的车型,沃尔沃新建30万辆新能源汽车,此外为汽车产业配套的机器人厂商也有产能投资需求,企业投资正逐渐发挥作用。

据开发商反馈,2015年四季度库存消化进度放缓,但预计2016年或将加速。尽管住宅销售显露复苏迹象,但似乎现有库存和新增供给将持续对楼市施压,去库存仍尚未结束。因此,鉴于去库存压力仍然存在,多数开发商预计二三线城市房价将会持平或温和上涨,但鉴于其需求结构和库存压力,不会出现近期个别一二线城市的价格快速上涨。

    风险提示:成都市调研属于区域调研,不适用全国

开发商融资环境略趋改善,但主要是由于销售收入的增长。银行融资和非银行融资难度并未减小,但融资成本略有下降。2015年7月调研的结果显示开发商违约风险上升。此次调研结果证实了这一判断,受访城市中银行和非银行信贷违约案例正在发生,开发商称拖欠供应商付款仍较普遍。

尽管如此,开发商预计未来一段时间内违约案例不会大规模出现或恶化。 融资渠道上,多数开发商仍主要依靠银行贷款,但更多开发商表示售楼收入越来越成为企业重要融资来源。受访开发商称银行按揭贷款大幅放松,并预计这将支撑未来的住宅销售住宅项目。

多数受访开发商预计未来数月中央政府楼市政策或将进一步放松。中央政府已表态要将去库存作为2016年政府工作重点,并已出台包括降低首付比例和房产交易税等在内的多项措施加速消化库存。这一变化在一定程度堵上超出了市场预期,并释放出中央政府楼市政策立场或将转变的信号。然而,开发商对地方政府楼市政策前景持中性立场。

地方政府层面,中国几乎所有城市的地方政府均已宣布计划取消或放松房屋限购。部分城市还出台包括调整按揭贷款政策、下调最低首付比例、发放购房补贴和利用公积金买房等其他放松措施。受访开发商预计楼市放松政策将采取进一步对购房者给予政策优惠的形式,具体措施包括调整购房税及发放购房补贴等,受访开发商认为这些措施对推动房屋销售最为有效。然而,鉴于部分一线城市楼市急剧升温,我们预计更多楼市放松措施或将采取定向且适度的方式进行。

房地产投资方面的调研结果与官方房地产数据相呼应,表明进入2016年房地产投资活动出现改善但仍维持低位。房屋新开工面积和土地成交量等前瞻性指标显示2015年底房地产投资有望企稳并温和复苏。这表明楼市最黯淡的时期或已结束;但鉴于去库存仍未结束,房价上行风险同样或将较为有限。较2015年相对中性的楼市政策立场而言,今年年初楼市政策显著放松,政府明确表态称将支撑楼市并提升需求。我们预计2016年房地产投资增长势头或将改善,从 2015年底时的负增长恢复正增长。而房地产投资增速的恢复将有助于稳定2016年中国经济增长。

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